Entenda os principais indicadores de Fundos Imobiliários

Indicadores são todos aqueles números que reforçam nossa decisão sobre comprar ou vender as cotas de FII's. Separei 7 indicadores que eu considero os mais importantes para tomar uma decisão de compra/venda.

Mas antes de começarmos a falar sobre os principais indicadores para analisar em fundos imobiliários, eu preciso ser sincero com vocês.  Cada indicador, por melhor que ele seja ou por maior relevância ele tenha para tomarmos uma decisão, não poderá ser utilizado isoladamente. Ao analisar um fundo imobiliário, temos que comparar fundos de mesmo setor de uma maneira horizontal, avaliando todos os indicadores e só assim conseguiremos tomar uma boa decisão.

Sem enrolação, vamos para os principais pontos para escolher um bom fundo imobiliário. E se você ainda não sabe como investir em fundos ou quer aprender mais como funcionam e quais são os setores, recomendo que leia esse blog antes.

Liquidez

Um dos indicadores mais importantes que eu sempre olho com atenção é a liquidez do fundo. A liquidez, para quem não sabe, é a facilidade de você comprar/vender as cotas dos fundos. 

Um fundo com uma alta liquidez de mercado é um fundo que você tem agilidade de mercado – tanto para comprar quanto para vender. Como o volume negociado em bolsa é alto, você consegue comprar a preço negociado mais justo naquele momento, não dependendo de apenas alguns vendedores que controlam os preços. E caso você queira se desfazer da posição, encontrará facilmente um comprador disposto a pagar o preço a mercado!

Se um fundo tiver baixar liquidez, provavelmente você terá dificuldade de comprar as cotas desejadas – e ela provavelmente será mais cara do que o “justo”. E quando decidir liquidar sua posição, ou seja, vender suas cotas, terá dificuldade de encontrar um comprador. 

Isso é extremamente importante, pois, no pior cenário, se você precisar liquidar sua posição e o fundo não tiver liquidez, você terá que baixar agressivamente o preço da cota, minimizando os lucros ou até mesmo realizando prejuízo. Para pesquisar sobre a liquidez e outros indicadores, podemos consultar diversos sites na internet, mas os que utilizo quase que diariamente são o fundsexplorer e o mundofii.

Como achar a liquidez do FII:

1. Acessar o mundofii
2. Selecionar o FII que queira analisar
3. No topo superior, terá essa informação

Diversificação de ativos

A maior vantagem de investir em fundos imobiliários é o poder de dividir a compra de imóveis com diversas pessoas. E aquela máxima “quem tem apenas um, não tem nenhum” vale como regra de ouro para fundos imobiliários. Você tem que observar se o fundo que você pretende investir é mono ativoFundo imobiliário com apenas 1 imóvel. Caso seja, ATENÇÃO! Se acontecer alguma coisa com esse ativo, você poderá ter uma desvalorização considerável. Imagine que o prédio pegue fogo e não sobre nada. Sua cota não valerá mais nada também!

Sei que é difícil que isso aconteça, mas o melhor é sempre se prevenir! E no mundo dos FII’s, isso é muito fácil. Escolher fundos imobiliários com diversos ativos, principalmente espalhados em mais de 2 estados é a chave para mitigar todos os riscos que você teria investindo em apenas 1 imóvel – ou um FII mono-ativo.

E essa regra de ouro não basta apenas para os imóveis em carteira, mas também para os inquilinos! Os fundos que têm apenas 1 inquilino – os FII’s mono inquilino – trazem um risco para os cotistas. No momento que eles saem do imóvel, ou deixam de pagar os aluguéis, os cotistas deixam de receber.

Ou seja, diversificação é a palavra-chave, tanto na quantidade de imóveis que o fundo tem, quanto na quantidade de inquilinos que o fundo possui

No site fundexplorer, podemos ver, por exemplo no HGLG11, a diversificação dos ativos em seu fundo:

Qualidade de ativos

Não distante da quantidade, temos que observar a qualidade dos imóveis. Todo mundo gosta de olhar o carro que vai comprar antes de, de fato, executar o pagamento.

Também não conheço ninguém que tenha comprado um imóvel sem visitá-lo antes. Temos que fazer isso para evitar entrar em frias, como carros destruídos ou imóveis com problemas graves, como infiltração, rachaduras e localização. 

Ao investir em fundos imobiliários, é necessário fazer uma pequena visita aos imóveis ou CRI’sCertificados de Recebíveis Imobiliários (caso o fundo seja de papel) antes de adquirir as cotas. Mas calma, pode ficar tranquilo. Não precisamos ir fisicamente. Você até pode vistar, principalmente em FII’s de Shopping, mas muitos fundos não deixarão você entrar nos imóveis. Mas precisamos investigar para ver se os imóveis são de qualidade.

Podemos fazer isso facilmente no canal de comunicação de todos os fundos imobiliários. Um canal exclusivo que os fundos são obrigados a informar seus cotistas sobre os ativos que estão no patrimônio da empresa, como imóveis e CRI’s. No mundofii, você consegue olhar, não só os imóveis que os fundos possuem, mas também os CRI’s e seus ratings. Basta dar uma buscada na internet e acharemos diversas informações sobre os ativos. No caso que estamos usando como exemplo, o HGLG11, você poderá baixar todas as infos no próprio site deles:

Vacância

Depois de ter analisado a quantidade e a qualidade dos ativos, nos fundos de tijolosFundos Imobiliários focados em ativos físicos, construidos ( prédios, galpões, hospitais, etc) temos o que chamamos de vacância. Isso nada mais é do que o quanto os imóveis estão livres para serem alocados. Um imóvel que apresenta 20% de vacância tem 20% da área Bruta Locável (ABL) disponível para novos inquilinos.

 Ao analisar esse indicador de fundo imobiliário, temos que olhar, no mínimo, o histórico dos últimos 5 anos do Fundo. Isso dará bons indícios se a vacância é pontual, cíclica ou constante. No  fundsexplorer, podemos ver isso rapidamente no descritivo do fundo:

Existem dois tipos de vacância:

1.      Vacância física é a onde o espaço físico não está alocado, gerando um gasto fixo para manter o imóvel pela manutenção e, como não está alocado, não gera receita mensal através do aluguel.

2.      Vacância financeira é quando algum inquilino negociou com a gestora um possível desconto ou postergou algum pagamento. Ou seja, o espaço físico está alocado, porém não está “rentabilizando”

Cap Rate

O Capitalization Rate, ou CapRate para os íntimos, nada mais é do que o indicador de capitalização do fundo imobiliário. Ele é um bom indicador para saber a máxima rentabilidade prevista do imóvel. O cálculo pode ser simplificado para termos uma primeira noção – suficiente para entendermos o conceito e o quanto esse indicador é relevante.

Para calcularmos o CapRate, iremos dividir a taxa máxima de aluguel anualizada pelo valor do imóvel. Vamos considerar um exemplo fictício:

Um imóvel vale 500.000. Se seu aluguel previsto fica em torno de R$4.000 ao mês, ele conseguirá rentabilizar cerca de 48.000 ao ano. Dividindo a renda pelo preço, teríamos o resultado de 9,6% a.a. 

Em matemátiquez:

Esse número é o teórico e geralmente é utilizado para um cálculo base de quanto esse imóvel pode rentabilizar. Dependendo de como evoluir a situação econômica do país, da região e do setor do FII, os aluguéis reais (aqueles que são de fato, acordados) podem ser maiores ou menores que esse indicador.

Aqui é importante frisar que o Cap Rate é utilizado principalmente no momento de aquisição de um imóvel ou para fazer uma rodada de capitalização para o fundo. Após o fundo ter adquirido o imóvel, o CapRate é deixado levemente de lado pois é um número teórico. Vale também ressaltar que o CapRate é por imóvel, não do fundo como um todo! 

Dividend Yield

Para muitos, um dos principais indicadores. Para mim, um indicador que me faz tomar a decisão, mas nunca olharei esse indicador antes de ter olhado todos os indicadores acima.

Assim como alugar um apartamento te trará os aluguéis, aqui é a principal razão de investir em fundos imobiliários – renda passiva mensal. Todo mês, os fundos repassam aos seus cotistas sua receita líquidareceita total menos gastos do fundo. Um dos principais benefícios é que os dividendospagamento de aluguéis são isentos de imposto de renda. Literalmente, todo mês cairá em saldo de conta corrente os recebíveis dos FII’s e você poderá utilizar como quiser – para pagar contas, comprar presentes ou – o que eu recomendo – reinvestir.

Mas ao analisar os dividendos, temos que tomar cuidado para não cair em algumas armadilhas – que são mais comuns do que você imagina. Bons fundos tendem a pagar bons dividendos. Mas quando a esmola é demais, todo santo desconfia. 

Os dividendos são a relação de quanto o fundo paga por cota. Num exemplo didático, se a cota está sendo negociada a R$100, e ele repassa R$1 por cota, o DY desse fundo será de 1%.

Mas é muito importante analisar o DY nos últimos 12 meses. Assim saberemos a média paga, e não somente o último mês. Para isso, podemos verificar o histórico e o DY anualizado no próprio funds explorer, como nos exemplos a seguir:

Aqui vale lembrar que o dividendo é todo repasse feito para os cotistas. Ou seja, caso o fundo venda um imóvel ou liquide um investimento, ele obrigatoriamente irá repassar o valor proporcional ao seus cotistas. Por isso é muito importante verificar o DY histórico, e não somente no mês atual ou passado. 

V/VPA

Esse indicador é muito famoso pois indica se o fundo imobiliário está caro ou barato. Mas não é por isso que o fundo é bom ou ruim, ou até mesmo é uma oportunidade. Não adianta nada o fundo estar extremamente descontado – ou barato – e apresentar péssimos imóveis, com alta vacância, baixa liquides e repasse baixo aos cotistas. 

O V/VPA não é nada mais do que dividir o valor da cota atual pelo valor patrimonial proporcional ao número de cotas. Sendo simplista na matemática, nada mais é do que pegar o valor do patrimônio e dividir pelo número de cotas do fundo. Assim teremos o VPA. Vamos ao exemplo em matemática:

Curiosidade Rápida. O VPA surgiu como um indicador muito importante para ações, Valor Patrimonial por Ação. Ao utilizar o mesmo conceito para FII, aparentemente o pessoal esqueceu que os fundos são negociados por cotas e não ações. Ou seja, deveria ser VPC.

Mas voltando ao que interessa, agora que temos o VPA – ou VPC, devemos pegar o valor atual da cota e dividir pelo VPC, encontrando assim a correlação se está barato ou caro.

Claro, como vimos até agora, não é porque um fundo está barato que é uma oportunidade e nem porque o fundo está caro que deixa de ser uma oportunidade.

Aqui, principalmente nesse ponto, temos que levar em consideração algumas coisas:

O VPA é calculado em cima da precificação do imóvel, que pode ser otimista, pessimista ou realista. Isso é uma variável muito importante, pois se um imóvel é analisado valendo muito mais do que realmente vale, pode ser uma armadilha para o investidor no futuro. 

Outro ponto são as fatos relevantesfatos que tem tanta importância que o fundo é obrigado a emitir uma nota oficial no seu canal de comunicação que o fundo traz. Aqui já entramos um pouco no campo especulativo, mas muitas vezes com embasamentos reais. Se um fundo pretende adquirir novos imóveis, por exemplo, para conseguir expandir, o mercado pode rapidamente valorizar esse fundo por conta da potencialização de retorno a curto/médio prazo.

Taxa de administração

Por fim, como todo fundo de investimentos, existe a taxa de administração e gastos dos fundos. Assim como fundos de investimento multimercado ou de ações, temos que remunerar de forma justa os responsáveis por gerirem todos os imóveis, custos, contratações, e gastos esporádicos dos imóveis. 

Essa taxa geralmente deve estar em torno de 0,5% a.a. Se fugir muito disso, fique esperto que pode ser um fundo “furada”, onde os gestores ganham muito e você ganha pouco.

Como escolher um FII na Prática

Agora que você sabe quais são os indicadores, separei um exemplo prático aqui. Para fins educacionais, separei 3 fiis para podermos conversar sobre. Isso não é uma recomendação, ok? É realmente para botarmos em prática os indicadores acima.

Quando vamos comprar fundos, o importante é utilizar sempre uma comparação horizontal e justa. O primeiro passo é sempre filtrar o segmento. Assim como não podemos comparar o que é melhor – uma maçã ou um copo d'água – não podemos comparar um fundo de agência com um fundo de logística.

Dito isso, na tabela acima vemos os 3 maiores fundos (em patrimônio sob gestão) de galpões logísticos disponíveis para todos os brasileiros. Podemos ver que todos têm altíssima liquidez, assim como apresentam uma diversificação muito interessantemais de 10 ativos! Todos também têm galpões em mais de 3 estados, o que mitiga ainda mais os riscos estaduais e geo localizados.

Em termos de qualidade dos imóveis, a maioria estão em ótima qualidade, em ótimas regiões. Comparando todos, eles começam a se distanciar um pouco na questão da vacância. Nesse ponto temos que ficar atentos, pois o HGLG11 apresenta uma vacância maior que os outros fundos. Aqui fica uma bandeira levantada que chama nossa atenção. VILG11, em contraponto, apresenta uma vacância muito menor. 

Em termos de DY, todos os fundos pagam relativamente a mesma proporção, quase 0,5% ao mês! Isso, ao longo do ano, poderá rentabilizar 6% a.a. (aproximadamente). Comparando com a Selic (hoje, 2,75%), faz esse investimento ser uma possibilidade segura e rentável.

Em relação ao V/VPA, conseguimos analisar que o HGLG está um pouco sobrevalorizado, enquanto os demais fundos estão um pouco mais “justos”. Além disso, verificamos que as taxas de administração estão bem distantes também.

Decisão - Qual FII comprar?

O que eu faria nesse caso? Diversificar. Todos os 3 fundos são excelentes, então por que escolher somente um? Hoje, temos a possibilidade de diversificar nossas escolhas. Ao contrário de tomar uma decisão de gastar, por exemplo, R$600.000 em um imóvel único, com a possibilidade de ter um único inquilino e toda a dor de cabeça de comprar e alugar, você poderia investir R$200.000 em cada fundo, rentabilizando cerca de 3.000 ao mês, isento de imposto de renda, diversificando em mais de 43 imóveis!

Ficou com alguma dúvida e quer conversar diretamente comigo? É só clicar no botão abaixo e me mandar uma mensagem! Às vezes eu posso demorar um pouco para responder, mas pode ficar tranquilo que retornarei o contato!

Um abraço,

Thomas Pedrinelli